前回は売買に関して説明しましたか賃貸の方がはるかに影響を受けます。
なぜなら賃貸は長期に渡り繰り返し継続反復して取引を行います。
さらに連帯保証人を巻き込んでの契約になります。

 

賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等

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(全日本不動産協会契約書ひな形より)

条文で注目していただきたいのが滅失以外にもその他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合に賃料が当然減額されると明記されました。
従って給湯器エアコンなどの付属設備の不具合が賃貸借契約部分に生じた場合賃料減額が行われるべきだという認識が一般に広まることが予想されます。

改正前民法
では借主が家賃減額を請求して初めて家賃が減額される逆を言えば請求しないと貸主は家賃を全額請求できる
改正後民法
賃借人は何を請求しなくても一部滅失した時点から当然賃料の減額を主張できることになった。
つまり減額するためのプロセスが簡素化されたことになります。

原状回復に関して

室内で入居者及びその関係者が死亡した場合
民法第621条

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(全日本不動産協会契約書ひな形より)

原状回復の改正民法の規定は強行法規ではありません
従って特約で自然損耗を貸主の負担とする特約は有効となります。
注意点としまして賃借人が個人の場合消費者契約法に抵触するかに注意が必要。
事業用賃貸借契約には適用がありませんので貸主に思い原状回復を貸すことができる

不動産賃貸借と保証人

こちらが今回の民法改正によって一番大きく影響を受けた分野になります。
個人の保証人は義理でなるケースがほとんどです。。しかも対価を貰っていないにも関わらず保証人はいざという時には多額の責任を負うというところが問題になっております。
ですのであらかじめ保証契約時に極度額を定めておこうという趣旨ですね。
逆に言えば法人が連帯保証人になった場合は保護はほとんどありません。

・個人根保証の極度額の定めを強制する
・個人根保証では元本確定の制度を導入して保証人を保護する
個人保証人に対する契約締結時の説明義務情報提供義務を新設する
主たる債務の履行状況に関する保証人への情報提供義務を新設する

連帯保証人

 

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(全日本不動産協会契約書ひな形より)

滞納賃料が発生してから明け渡しに関する訴訟を行い強制執行で退去させるまでの間は長く見積もって2年程度と思われるので賃料の2年文+原状回復費用程度を極度額として設定していくというのがいかがでしょうか?
火災が起きた場合は問題ですね。

火災保険項目追加
火災保険はもちろん孤独死による原状回復費用の保険も今新商品として出ております

改正民法では借家の連帯保証人なので保証の責任は借主の死亡によって元本が確定する
つまり死亡日以降の賃料滞納や現状復旧は連帯保証人に請求することはできません

死亡する時点で賃料の延滞がなく死亡した後に賃料の延滞が発生しても連帯保証人には支払いの義務は発生しないということになります

居住用では家賃保証会社を使う授業用でも家賃保証会社をつけさせる
法人の保証人は従来通りです
借家人テナントには借家人賠償責任特約をつけさせる

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(全日本不動産協会契約書ひな形より)

このように条文で加入を義務付けてます。

(改正前のはこのような条文はありませんでした)

一番難儀なのが事業用賃貸借

事務所、店舗、工場、、借り上げ住宅などの連帯保証契約を取り扱う場合になります。
①財産及び収支の状況

②主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその加工及び履行状況
③主たる債務を担保として他に提供し又は提供しようとするものがある時その旨及びその内容
主たる債務者が前項各号の説明をせず又は事実と異なる説明をしたために委託を受けた者がその事実について誤認をし、それにによって保証契約の申し込みまたはその承諾の意思表示をした場合において主たる債務者がその事項に関してして情報を提供を提供せずにまたは事実と異なる情報を提供したことを債権者が知り又は知ることが出来た時は保証人は保証契約を取り消すことができる

保証会社に問い合わせ
契約書に特約を付けて対応しているとの事。

特約抜粋
第10条連帯保証人
原契約が事業用の不動産賃貸契約である場合甲は連帯保証人に対してこうに関する次の各号記載の事項について情報提供を行い連帯保証人はこの情報の提供を受けかつ内容を理解した上で翻訳契約を締結することを確認します
連帯保証人は本委託契約についての連帯保証契約を締結した後はこの情報提供がなかったことまたは誤認があったことを理由として連帯保証契約を取り消すことができません
1財産及び収支の状況
2主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況
3主たる債務を担保として他に提供し又は提供しようとする者の有無及び内容

事業向けなので特約は有効だということです。
代位弁済は約束します。
とのこと。
本当に大丈夫なのできょうか?

予防策としましては

(立川・及川法律事務所提供資料抜粋)

このような別紙を協会からもらいました。

賃借人からの別紙で上記書面を追加で請求するのがいいですね。